Рассорил жилищный вопрос

Юлия Пихновская |  Декабрь 2008, (№205)

версия для печати

Частные ЖЭКи эффективнее муниципальных. Но отношения с ними могут оказаться для жильцов непосильным бременем. Журналисты «ВД» выясняли, как не попасть в ловушку.

Покупка новой квартиры в жилом комплексе «Чайка» первоначально казалась Валерию Толканову (имя и фамилия изменены) удачным вложением средств. Неприятным сюрпризом для новосела стал договор с частным ЖЭКом — ООО «Зараз». Оказалось, что собственника квартиры эксплуатационная контора могла в любой момент… оштрафовать. «Например, за внесение изменений в конструкцию дома, а также в системы энергообеспечения, цент­рального отопления — на уровне до 20% от рыночной стоимости жилья, — говорит Ва­­лерий. — Что подразумевается под этим — неизвестно. Формально даже переустановка розетки может стать поводом для взыскания штрафа. Кто определяет его размер, какова процедура взыскания — неизвестно».

Борьба за цену жилплощади

С одной стороны, действия ЖЭКа в ж/к «Чайка» вполне можно понять: предприниматели хотели обезопасить себя от возможных действий жильцов по перепланировке квартир. Вот только составляя договор о предоставлении коммунальных услуг, в ЖЭКе не пожелали детализировать, что понимается под означенными действиями. Недовольных условиями ЖЭКа оказалось достаточно для того, чтобы создать отдельный форум в интернете, где нынешние и будущие жильцы обсуждают подробности договора и вырабатывают общие подходы реагирования на него.

Петр Коломиец (имя и фамилия изменены) — один из тех жильцов, кто отказался заключать договор с ЖЭКом, обслуживающим «Чайку». По совету юриста он направил в ЖЭК так называемый протокол расхождений. «Сторона, которая получила протокол разногласий к договору, обязана в течение 20 дней рассмотреть его и либо включить в договор все принятые предложения, либо же передать неурегулированные разногласия в суд», — утверждает Евгений Щеглов, старший юрист компании «Правовой альянс». «Все это было мной сделано, — сетует Коломиец. — От ЖЭКа вскоре получил ответ, что протоколы расхождений — это, дескать, «из другого кодекса, который не регламентирует отношения жильцов с ЖЭКом. А мой вариант договора проигнорировали. В тот же день, когда я получил эту отписку, электрик ЖЭКа отключил свет».

Что подразумевал ЖЭК под «другим кодексом» — для Коломийца осталось загадкой. Получить комментарий от ООО «Зараз» «ВД» так и не удалось (см. «Как «ВД» с ЖЭКом общалась»). Формально отключить электричество у ЖЭКа основание было. Ведь договор с ЖЭКом жилец не подписал, а следовательно — и не должен получать от него никаких услуг. Но, что примечательно, пока Петр Коломиец не поднял вопрос о сути договора, все коммунальные услуги ему предоставлялись исправно. После того как в его квартире воцарилась тьма, Петр отправился в ЖЭК, где столкнулся еще с четырьмя недовольными. Но их апломб, в отличие от Коломийца, быстро сошел на нет: жильцы в итоге заключили договоры с ЖЭКом.

Попытка пойти в обход, заключив напрямую договор с «Киевэнерго», оказалась безус­п­ешной. «Во-первых, дома жилого комплекса «Чайка» числятся в «Киевэнерго» как стройка, и потому электроэнергия не может поставляться напрямую, — сокрушается Валерий Толканов. — Поэтому электроэнергию для комплекса закупает ЖЭК, он же распределяет ее по квартирам. Во-вторых, даже если представить, что нам удастся заключить договор непосредственно с поставщиками тепла, канализация остается во власти ЖЭКа. И что ему мешает в отместку поставить на нее заглушку? Ну и, в-третьих, для заключения договоров необходим документ о праве собственности на квартиру, его же заказчик строительства — ООО «Укргаз» — не выдает без подписанного с ЖЭКом договора. Замкнутый круг получается».

Помимо всего этого, услуги, предоставляемые частным ЖЭКом, почти в три раза выше, чем в среднем по Киеву (3 грн./кв. м по сравнению с 1,1 грн./кв. м). «Такие случаи в Киеве не редкость, — говорит Михаил Березовчук, заместитель главы Киевского союза собственников жилья. — Застройщик специально создает собственный ЖЭК, чтобы потом накручивать тарифы до 2-3 грн./кв. м, и люди не всегда знают, за что же они платят».

Рупор справедливости

Жильцы ж/к «Чайка» соглашались общаться с корреспондентом «ВД» только на условиях анонимности. Поскольку получить комментарий от ООО «Зараз» не удалось, «ВД» обратилась в КГГА с просьбой прокомментировать возникший конфликт. Однако там сообщили, что данный вопрос находится вне компетенции киевских властей, и посоветовали обратиться в Святошинскую РГА в г. Киеве, на территории которой и находится ж/к «Чайка». Несмотря на отправленный туда запрос, к моменту сдачи номера в печать ответа от мест­ных властей не последовало.

Зато нашли что сказать юристы, изучившие договор по просьбе «ВД. «Договор не содержит исчерпывающего перечня предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, порядка контроля и отчетности сторон, — объясняет Наталья Доценко-Белоус, старший юрист юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры». — Указанная ответственность в виде штрафа касается административно-правовых отношений, возникающих между государственными органами и собственником, в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях».

«Законодательством же такие размеры штрафов (20% от стоимости жилья — прим. «ВД») не предусмотрены, — вторит ей Анна Урусова, юрист юридической фирмы «Орлов, Михайленко и Партнеры», — размеры штрафов за нарушение обязанностей по договору явно не соотносятся с самими нарушениями».

«Договор содержит ряд положений, которые могут впоследствии вызвать споры и конфликтные ситуации для заключивших его сторон, — говорит Евгений Булименко, адвокат ИФ «Пузанов и Партнеры». — В частности, дает право предприятию злоупотреблять правом на повышение стоимости указанных услуг в одностороннем порядке путем завышения суммы собственных затрат».

Юристы отмечают, что договор содержит только теоретическую ответственность ЖЭКа — без конкретизации ее размеров, что, безусловно, не позволяет ее применить. «В такой ситуации жильцам стоит прибегнуть к созданию общества совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), что соответствует Закону «Об ОСМД», и заменить им ЖЭК (балансосодержателя), — считает Людмила Шанц, председатель Общественной организации «Объединение ЖСК, ОСМД «Виктория». — Люди вправе сами выбирать, кто выступает в роли поставщика услуг».

Однако сами жильцы домов ж/к «Чайка» относительно создания ОСМД настроены скептически. «Закон требует, чтобы более 50% владельцев квартир проголосовали за создание ОСМД, — говорит Петр Коломиец, — но заселенность дома не превышает 20-30%. Да и по техническим причинам создание ОСМД неосуществимо: обслуживающий персонал ОСМД попросту не будут пускать на охраняемую территорию «Чайки».

«В таком случае через суд нужно добиться передачи дома на баланс местной власти. — уверен Михаил Березовчук. — Тогда районный совет выделит для жильцов коммунальный ЖЭК, который будет их обслуживать по типовым тарифам».

В том, что разрешить конфликт между ЖЭКом и жильцами может только суд, уверены и юристы. «В соответствии со ст. 649 Гражданского кодекса Украины, «разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора на основании правового акта органа государственной власти, решаются судом», — говорит Анна Урусова. — И на основании этой нормы любой жилец может обратиться в суд с иском о заключении договора в своей редакции, соответствующей типовому договору между ЖЭКом и жильцом и не нарушающей интересы собственников».

Разбирательство в суде — единственный способ снять противоречия, возникшие между жильцами и ЖЭКом. Вполне понятно желание ЖЭКа защитить квартиры от своевольной перепланировки и снижения вследствие этого их рыночной стоимости. Однако и новые владельцы имеют право на гарантии неприкосновенности своей собственности, которую проверки ЖЭКа нарушают. Однако из 865 соб­ственников квартир в новом жилом комплексе ни один не довел дело до суда, надеясь все противоречия с ЖЭКом уладить мирно. «Пока будет продолжаться суд, нам ведь придется два-три месяца сидеть без тепла и света, — сетует Игорь Святенко (имя и фамилия изменены), еще один жилец комплекса, — ЖЭК внакладе не останется, вы уж поверьте».

Как «ВД» с ЖЭКом общалась

Чтобы разобраться в ситуации, «ВД» решила выехать на место конфликта — ж/к «Чайка». Поначалу наша просьба о встрече была расценена начальником частного ЖЭКа «Чайки» Василием Стрильчиком позитивно. Однако в назначенный день г-н Стрильчик пошел на попятную и потребовал у корреспондента «ВД» получить добро на встречу у директора ООО «Укргаз» Оксаны Кондрашевской. По словам г-на Стрильчика, без ее разрешения на охраняемую территорию жилого комплекса корреспондентов «ВД» не пустят. Просьба об организации фотосъемки ж/к «Чайка» также не была одобрена начальником ЖЭКа. Достучаться же до директора ООО «Укргаз» оказалось невозможным: г-жа Кондрашевская постоянно пребывала либо на совещаниях, либо в разъездах. Ее секретарь категорически отказывалась предоставить номер ее мобильного телефона, советуя перезвонить через час. Как несложно догадаться, через час ситуация в точности повторялась.