Проехали

Алиса Юрченко |  Март 2010, (№260)

версия для печати

Жильцам «беспарковочных» домов «открыли двери» в подземные гаражи новостроек, как только места для ночлега авто перестали интересовать покупателей. Но обвала цен на «автометры» граждане так и не дождались.

Корреспондент «ВД» разыскала киевлянина, до кризиса ухитрявшегося скупать паркоместа под новостройками почти как картошку на базаре. Хотя сделать это тогда можно было… только «по большому блату». «В 2006 году я инвестировал в три машиноместа в одном из строившихся жилых комплексов, — вспоминает Николай, юрист по профессии. — Чтобы купить паркоместо без приобретения квартиры, нужны были личные связи в строительной компании. Паркинг ведь предназначен для будущих жильцов. А машиномест в нем в несколько раз меньше, чем квартир в доме. Когда комплекс достроили, многие жильцы опомнились и захотели приобрести место для автомобиля. Цены тогда росли сумасшедшими темпами. В начале 2008 года я перепродал все почти в три раза дороже, чем купил». За последние полтора года рынок «парковочных метров» ушел в зазеркалье: преград для их покупки больше никто не выставляет, а цены перестали расти. По мнению аналитиков, этот тренд сохранится в нынешнем году, а с 2011-го «паркометры» начнут дорожать на 10-15% ежегодно.

Сами мы не местные
Два-три года назад большинство клиентов «с улицы», желающих приобрести только паркоместо (без квартиры), получали от ворот поворот. На данный момент лишь в одной из десяти строительных компаний, опрошенных «ВД», попросили время на раздумья. «Вообще посторонним покупателям мы не продаем, — уклончиво ответили «ВД» специалисты по продажам киевского жилого комплекса «Четыре сезона» (компания «УМК»), но тут же дали понять, что вердикт не окончательный, посоветовав подъехать в офис компании и «пообщаться детальнее». В остальных компаниях даже раздумывать не стали, объясняя нынешнюю лояльность кризисной ситуацией. «Паркоместа в нашем жилом комплексе продаются как вместе с квартирой (в этом случае предоставляются индивидуальные скидки), так и без нее, — признается Тарас Романенко, руководитель отдела продаж ФСК «Пагода» (ЖК «Солнечный»). — Из-за кризиса число покупателей паркомест уменьшилось. Сегодня только около 20% инвесторов квартир приобретают место в паркинге».

Вялые продажи обусловили и динамику цен на «паркометры». В прошлом году продавцы не решались повышать цифры на «ценниках» машиномест, а некоторые на фоне падения нацвалюты даже пошли на небольшие скидки в гривне. По наблюдениям аналитиков портала «Столичная недвижимость», в IV квартале прошлого года снижение стоимости парковочных мест наблюдалось в пяти строящихся в столице объектах. Четыре из них — бизнес-класса (цены снижены на 660-3400 грн./кв. м.), один — премиум-класса (снижение на 7400 грн./кв. м.). Готовы уступать и в регионах. «Дремлющий» рынок не дает повода для повышения цены, — констатирует Татьяна Ильичева, руководитель отдела продаж харьковской ИСК «Авантаж». — Стоимость паркомест в наших домах за последние шесть месяцев не менялась. Кроме того, мы установили скидки в размере до 10% в зависимости от количества приобретаемых паркомест, площади инвестируемой квартиры и сроков оплаты». Альтернативный скидкам вариант маркетинговых уступок — прием оплаты за «паркометры» по частям. По словам одного из менеджеров по продажам киевского жилого комплекса «Времена года» (компания «НЕСТ»), при покупке «жилплощади» для авто «действует рассрочка на шесть месяцев: вносите 30%, а дальше либо каждый месяц платите равными частями, либо всю оставшуюся сумму по окончании».

Приобретение паркоместа в столичных новостройках по нынешнему курсу обходится в среднем в $20-30 тыс. В регионах средняя стоимость такового — $10 тыс. При этом расценки на «паркометры» серьезно варьируются даже в одном и том же объекте. Скажем, в подземно-наземном паркинге киевского жилого комплекса «Голосеево» стоимость «автоквадратов» отличается более чем вдвое. Минимальная цена в 5,6 тыс. грн. — за «паркометр» на верхнем этаже. Максимальная (14 тыс. грн.) — в закрытом подземном уровне. Но на покупке парковочной недвижимости расходы ее новых владельцев не заканчиваются.

Алло, гараж?
Постоянная статья затрат — ежемесячное обслуживание автомобильных «квадратов». Оно дорожает, даже несмотря на кризис. Владимир Остапенко, владелец парковочного места в одном из одесских жилых комплексов, с начала нынешнего года платит за коммунальные услуги и охрану на 20% больше: «В прошлом году ежемесячно за видеонаблюдение, свет, отопление паркинга платил 90 грн. С этого года цену подняли до 110 грн. И обещают, что это повышение не последнее». В столице ежемесячная стоимость содержания машиномест еще выше — 300-500 грн. «Думаю, что она будет еще расти из-за подорожания энергоносителей и роста инфляции, — прогнозирует Александр Сапрыкин, директор ДП «Гаражное предприятие №1» АО «ХК «Киевгорстрой». — За минувший год эксплуатационные расходы в наших паркингах выросли с 200 до 300 грн. на одно место».

Зато планы повышения цен на сами «паркометры» в этом году пока единичны. И касаются только тех объектов, которые в этот период будут сданы в эксплуатацию. Здесь застройщики остаются верны традициям: как только жилой комплекс с паркингом сдан, хозяева квартир начинают заселяться и проникаются необходимостью покупки места для хранения авто, цены на них тут же вырастают. Обещанное в этом случае повышение цен — в среднем на 10%. А вот «машинометрам» на вторичном рынке (в уже построенных и принятых в эксплуатацию паркингах) подорожание в этом году практически не грозит. «Если и предвидится изменение цен, то оно будет связано с колебаниями курса доллара, а не с изменением спроса, — полагает Татьяна Ильичева. — В течение ближайшего года заметных колебаний спроса мы не ожидаем. Соответственно, и изменение цены будет в пределах мало ощутимых 2-5%».

Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, тоже не видит оснований для роста цен: «Считаю, что стоимость на места в паркингах до конца года останется на прежнем уровне. Только с 2011 г. возможно подорожание на уровне 10-15% за год. Уровень подъема цен будет зависеть от динамики выхода рынка недвижимости из кризиса. Если уже в этом году начнется плавное восстановление, в следующем будет наблюдаться рост цен. Не может быть такого, что квартиры начнут дорожать, а цены на гаражи и паркинги останутся на прежнем уровне. Тенденции будут одинаковые, разница только в динамике роста. Среди сдерживающих цены факторов — увеличение предложения. Государство обязывает застройщиков строить определенное количество парковочных мест в новом жилье, даже если им это невыгодно. Поэтому спрос постепенно удовлетворяется, что будет понемногу ограничивать рост цен». Хотя аналитики и не обещают грандиозной и скоропостижной прибавки в цене паркомест, последние остаются неплохой альтернативой некапиталоемким частным инвестициям. Мало кто сомневается, что через три-пять лет недвижимость, в том числе и для «движимого имущества», снова будет пользоваться спросом.

Елена Блиндюк, руководитель Центра продаж строительной компании «Міськжитлобуд»
— Цены на места в паркинге не менялись с лета 2009 г., тогда же стоимость некоторых позиций была уменьшена на 20%. Паркоместа начали реализовывать почти три года назад. Изначально продавали их в первую очередь инвесторам квартир. Менеджеры по работе с клиентами не раз обзванивали жильцов, делали sms-рассылку с информацией о том, что паркинг сдан и можно ставить машины. «Внешним» покупателям, которых было достаточно, раньше отказывали. Но большинство инвесторов, у которых желания совпали с возможностями (на данный момент около 30% жильцов обзавелись машиноместом), уже приобрели паркоместа, и теперь мы открыты для «внешних» покупателей. Отказывать желающим со стороны сейчас, во времена, когда упали продажи, нет резона. Но и большого интереса мы не наблюдаем, финансовый кризис еще делает свое дело. Желающих приобрести место в паркинге среди жильцов достаточно, но они уже потратились на квартиру, вкладывают немалые деньги в ее отделку и обустройство, и средств на паркинг им просто не хватает, тем более что кредиты банки сейчас не выдают.

Алексей Говорун, заместитель генерального директора девелоперско-строительной компании «ТММ»
— В паркингах, что ранее были введены в эксплуатацию, до конца нынешнего года цена останется на сегодняшнем уровне. По отдельным объектам, где в продаже осталось небольшое количество паркомест, возможна коррекция цены в сторону увеличения. В объектах, которые находятся на завершающей стадии строительства и будут введены в эксплуатацию в 2010 году, стоимость паркоместа увеличится на 10-15%. Ежемесячная плата для конечного потребителя за обслуживание паркингов в наших объектах за последние полгода не менялась, но для этого есть предпосылки из-за подорожания энергоресурсов. На стоимость обслуживания влияет размер и конфигурация паркинга, количество паркомест в нем, численность персонала, необходимого для обслуживания каждого конкретного паркинга. Наибольшую часть в структуре стоимости обслуживания паркоместа занимает оплата энергоресурсов (отопление, электроэнергия). Также на цене обслуживания сказывается количество постов охраны, уровень используемого в паркинге оборудования и коммуникаций и, соответственно, уровень затрат на их обслуживание.